如何通過市場調研助力房地產市場科學健康發(fā)展

近日，房地產宏觀政策領域“清風徐來”，其中進一步落實好個人住房“認房不認貸”的政策吸引了不少購房者的關注。許多業(yè)內人士，如果政策落地會明顯降低改善性住房需求的首付和利率成本，一定程度上會刺激住房需求。群狼調研（長沙商圈選址調查）從事房地產研究多年，一直致力于房地產市場的高質量發(fā)展。

房地產回暖成定局？消費者購房會考慮什么因素？

1. 近期房地產市場回暖的原因

首先，政府采取了一系列的刺激政策，例如降低購房首付比例、減少利率、放松限購政策等等，而近日出臺的認房不認貸就是利率的利好政策。這些政策的有助于提供更多的購房機會，刺激了購房需求。

其次，自后疫情時代以來的經濟復蘇和增長也為房地產市場回暖提供了基礎。盡管大環(huán)境不佳，但各行業(yè)依舊慢慢從疫情時代中走出，經濟的復蘇帶來的收入增長、企業(yè)投資也有望提升，綜合增加了購房的需求。

然而，需要注意的是，房地產市場回暖并不意味著所有的地區(qū)都會經歷類似的情況。不同地區(qū)的市場表現可能有所差異，每個購房者還是應該根據自己的實際情況來做決策。下表為近期房地產優(yōu)化政策節(jié)選。

【數據來源：公開數據，群狼調研整理】

2. 購房者在選購房屋的時候會考慮什么因素

多年來，在準業(yè)主進行置業(yè)調查方面，群狼調研（長沙商圈人流量調查）累計豐富經驗。研究顯示，預算是購房者的考慮因素，包括購房時所需支付的總價格、首付和等。從這個角度看，個人住房“認房不認貸”的政策有可能會刺激剛需和改善群體的住房需求，實現剛需和改善住房的良性循環(huán)。

其次是地理位置和房屋房型。地理位置包括房屋所在的城市、區(qū)域、社區(qū)，以及該位置與工作、學校、交通和其他生活便利設施的距離和方便程度。房屋房型則一般根據購房者的類型而變化，隨著中國推進現代化發(fā)展，傳統(tǒng)大家庭解體，核心家庭（只有父母和子女兩代人）成為社會的主流家庭類型。從群狼調研的研究經歷來看，2020年的調查研究顯示，三房的銷售情況是較好的。預計隨著社會原子化的趨勢出現，二房戶型的購買數量會持續(xù)上升。

市場回暖，房產服務周期調查需求上升：需求調查->準業(yè)主->磨合新業(yè)主->老業(yè)主

從房地產服務周期來看，市場調查可以為各房地產企業(yè)提供從需求調查到業(yè)主物業(yè)滿意度調查的全流程調研支持。

1. 房產需求調研

不同年齡段的人群，一般會有不同的房產需求，中年人多為改善型住房需求，而青年多為首套剛性住房需求或獨立空間需求。在外部市場因素上，教育資源可能是中年購房者買房時考慮較多的因素，而青年相對來說會更加考慮公共交通的便利程度。下表為需求調查中常見的購房原因。

2. 準業(yè)主的購置服務調查

房地產行業(yè)的回暖，釋放剛性需求時會帶來激烈的銷售競爭，因此對購房置業(yè)顧問的調查能夠充分了解售樓處銷售服務水平，從而及時發(fā)現問題，改正不足。通過神秘顧客調查，監(jiān)督各個案場中的置業(yè)顧問的銷售服務質量，面對出的問題，提出針對性的改正意見建議，協助相關企業(yè)開展后期培訓，提高客戶滿意度和提升。 

3. 磨合期業(yè)主的入住服務調查

磨合期的新業(yè)主對物業(yè)的滿意度長期以來都是行業(yè)痛點。由于新業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)觸點關系剛剛建立，部分業(yè)主對物業(yè)服務邊界認識不足，往往對物業(yè)服務期望做出非理性判斷。另外，房屋交付質量、裝修情況、小區(qū)環(huán)境與業(yè)主預期不符，也導致業(yè)主負面情緒，較終作用于滿意度評價。

在整個房地產服務周期來看，磨合期處于周期中段，此時的調研結果可以看作是項目中期檢查，能夠對前期的工作成果進行總結，并一定程度上指導房地產企業(yè)開展后期的長期物業(yè)服務工作。

除了常見的問卷調查、面對面訪談和焦點小組調查方法以外，在線調查和口頭/紙質意見反饋也是近幾年來使用較多的磨合期業(yè)主調查方法。

4. 老業(yè)主的物業(yè)服務調查

物業(yè)服務的滿意度調查在于全面了解客戶對現有物業(yè)各項目物業(yè)服務的滿意度現狀，并根據數據進行資源優(yōu)先配置分析，保持現有的高水平服務，同時挖掘需要改善的短板，并提出整改措施。

除此之外，專業(yè)的調研機構還會深入了解客戶不滿意的原因及客戶對物業(yè)服務的意見建議，可以就滿意度較低的客戶開展深度訪談，為今后有針對性的改進物業(yè)服務或推出新的服務內容提供現實基礎。

房產市場調查是房地產市場良性發(fā)展的有力保證

“認房不認貸”在消費者方面放寬了購房者的限制，這會讓更多在一線城市或者高房價地區(qū)的百姓，有機會去購買首套住房。同時，新風向可能會引發(fā)資金重新進入房地產行業(yè)，房地產市場未來看好，房價推高，尤其是在一些人口密集的一線城市，房價上漲的趨勢可能會更明顯。

房產調查對于房地產發(fā)展的作用在于將買賣雙方緊密聯系起來，從需求方角度出發(fā)，考察房地產市場發(fā)展的含金量。作為面向社會大眾的房地產行業(yè)，只有充分獲得了普羅大眾消費者的肯定和極高的滿意度，才能算是真正高質量的發(fā)展。

【文章說明】

本文由群狼調研（長沙購房消費者調查）出品，歡迎轉載，請注明出處。群狼調研是一家深耕房產研究的咨詢機構，15年來，目前已為幾百家知名房地產企業(yè)進行了房產調查，提供包括需求調查、準業(yè)主、磨合期業(yè)主和老業(yè)主滿意度等調查服務，為各房地產企業(yè)高質量發(fā)展，贏得業(yè)主信賴提供了充分幫助。

項目選題：項目中心 王其

文章框架：研究中心 李棠

寫作：研究中心 歐逸晨

文章撰寫：研究中心 李琳

  修改指導：顧問委員 木可